Das Wichtigste in 30 Sekunden
✔️ Das neue Heizungsgesetz ist Stand 16. Mai 2026 ein vom Bundeskabinett beschlossener Gesetzentwurf, noch keine endgültig abgeschlossene Rechtslage.
✔️ Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungseinbau soll entfallen; Gas- und Ölheizungen sollen wieder leichter möglich sein.
✔️ Ab 2029 soll für bestimmte neue Gas- und Ölheizungen die sogenannte Bio-Treppe greifen: Der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe soll stufenweise steigen.
✔️ In Berlin bleibt die kommunale Wärmeplanung entscheidend: Sie unterscheidet unter anderem Ausbaugebiete, dezentrale Gebiete und Prüfgebiete.
✔️ Mehr Wahlfreiheit bedeutet nicht automatisch weniger Risiko. Entscheidend sind Gebäudezustand, Heizungsalter, Verbrauch, Lage, Vermietungsstatus und künftige Energiekosten.
Einleitung
Das neue Heizungsgesetz klingt für viele Eigentümer zunächst nach Entlastung: weniger starre Vorgaben, mehr Auswahl bei der Heiztechnik, Gas- und Ölheizungen wieder als Option. Genau hier liegt aber die Falle. Eine Regel kann politisch gelockert werden, ohne dass eine Investition dadurch automatisch wirtschaftlich klug wird.
Für private Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern in Berlin geht es nicht um Parteidebatten, sondern um eine sehr konkrete Frage: Wenn die alte Gastherme in den nächsten Jahren ausfällt, wartest Du ab, setzt Du wieder auf Gas, bereitest Du eine Wärmepumpe vor, prüfst Du Fernwärme – oder verändert die Sanierungsfrage sogar Deine Verkaufsstrategie?
Der Artikel ordnet ein, was Stand Mitte Mai 2026 wirklich geplant ist, was weiterhin unsicher bleibt und warum Berliner Eigentümer das neue Gebäudemodernisierungsgesetz immer zusammen mit der Berliner Wärmeplanung betrachten sollten.
Was jetzt gilt
Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Damit ist die Reform politisch auf den Weg gebracht, aber noch nicht endgültig abgeschlossen. Der Entwurf muss das weitere Gesetzgebungsverfahren durchlaufen; im parlamentarischen Verfahren können sich Details noch ändern.
Das ist für Eigentümer wichtig, weil zwischen politischer Ansage und belastbarer Investitionsgrundlage ein Unterschied liegt. Wer heute eine Heizung bestellt, entscheidet nicht nur über ein Gerät im Keller, sondern über laufende Kosten, Förderfähigkeit, spätere Käuferwahrnehmung und die Frage, ob das Haus in einigen Jahren noch zur lokalen Wärmeinfrastruktur passt.
Das neue Heizungsgesetz beendet nicht den Modernisierungsdruck. Es verändert seine Form: Aus einer Technikvorgabe wird ein Kosten- und Planungsrisiko.
Nach dem aktuell geltenden Gebäudeenergiegesetz gibt es bereits Vorgaben zur Nutzung erneuerbarer Energien beim Heizungseinbau. § 71 GEG sieht vor, dass eine Heizungsanlage grundsätzlich nur eingebaut oder aufgestellt werden darf, wenn sie mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt. Diese bestehende 65-Prozent-Logik soll nach dem neuen Gesetzentwurf entfallen.
Das bedeutet aber nicht: Alles zurück auf Anfang. Der Entwurf ersetzt eine unmittelbare Vorgabe zur Heiztechnik durch einen anderen Mechanismus – die schrittweise Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe bei Gas- und Ölheizungen.
Die wichtigste Änderung
Der Kern der Reform ist schnell erklärt: Eigentümer sollen wieder freier entscheiden können, welche Heizung sie einbauen. Laut BMWSB sollen neben Wärmepumpen, Hybridmodellen und Biomasseheizungen auch Gas- und Ölheizungen wieder zulässig sein. Gleichzeitig sollen die dafür eingesetzten Brennstoffe schrittweise klimafreundlicher werden.
Für Eigentümer klingt das nach mehr Luft. Und kurzfristig kann es diese Luft tatsächlich geben – etwa wenn ein älteres Einfamilienhaus technisch nicht ohne Weiteres auf Wärmepumpe umgestellt werden kann oder wenn noch unklar ist, ob in der Straße langfristig ein Wärmenetz ausgebaut wird.
Nur: Wahlfreiheit löst keine Wirtschaftlichkeitsrechnung. Sie verschiebt sie.
Was die Bio-Treppe bedeutet
Die sogenannte Bio-Treppe ist der neue zentrale Mechanismus. Wer unter diese Regelung fällt, soll ab 2029 einen wachsenden Anteil an Biomethan, Bioheizöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffvarianten einsetzen. Nach dem Kabinettsentwurf steigt dieser Anteil von 10 Prozent ab 2029 über 15 Prozent ab 2030 und 30 Prozent ab 2035 auf 60 Prozent ab 2040.
Die entscheidende Frage ist nicht nur, ob diese Brennstoffe theoretisch verfügbar sind. Entscheidend ist, zu welchem Preis, in welcher Menge und mit welcher Planungssicherheit. Die Deutsche Energie-Agentur weist darauf hin, dass Biomethan in der erneuerbaren Wärmeerzeugung bisher nur eine geringe Rolle spielt; 2023 lag die deutsche Biomethanproduktion laut dena bei rund 10,4 TWh, während bei weiterem Einsatz von Gasheizungen bis 2040 ein deutlich steigender Bedarf entstehen könnte.
Für Berliner Hauseigentümer heißt das: Eine neue Gasheizung kann beim Einbau günstiger wirken als eine umfassendere Umstellung. Die Rechnung endet aber nicht am Tag der Installation. Wenn der biogene Anteil steigt, können sich die laufenden Brennstoffkosten verändern. Genau diese Entwicklung lässt sich heute nicht seriös centgenau vorhersagen.
Was nicht verschwindet
Ein Missverständnis sollte der Artikel ausräumen: Auch bisher bedeutete das Heizungsgesetz nicht, dass jede funktionierende Gas- oder Ölheizung sofort herausgerissen werden musste. Viele bestehende Anlagen durften weiterlaufen, repariert werden oder unter Übergangsregeln betrieben werden. Die politische Erzählung vom sofortigen Zwangstausch war deshalb oft gröber als die Rechtslage.
Ebenso verschwinden die Klimaziele nicht. Im BMWSB-Entwurf ist eine Evaluation im Jahr 2030 mit Blick auf das Klimaschutzgesetz und das Ziel der Klimaneutralität 2045 vorgesehen. Das Bundes-Klimaschutzgesetz selbst sieht weiterhin vor, dass Deutschland bis 2045 Netto-Treibhausgasneutralität erreichen soll.
Das ist praktisch relevant: Wenn der Gebäudesektor seine Ziele verfehlt, kann der Gesetzgeber später nachschärfen. Wer heute auf eine Heiztechnik setzt, die nur kurzfristig gut aussieht, trägt also ein politisches und wirtschaftliches Anschlussrisiko.
Berlin macht den Unterschied
Berlin ist kein durchschnittlicher Wärmemarkt. Die Stadt hat dichte Quartiere, sehr unterschiedliche Gebäudetypen, alte Gasetagenheizungen, große Fernwärmenetze, Einfamilienhausgebiete am Stadtrand und viele Lagen, in denen Infrastrukturentscheidungen blockweise eine Rolle spielen.
Die gesamtstädtische Wärmeplanung ist deshalb keine Nebensache. Berlin erarbeitet auf Grundlage des Wärmeplanungsgesetzes einen Wärmeplan. Die Senatsverwaltung beschreibt den Prozess so: Aus Bestands- und Potenzialanalysen sollen Eignungsgebiete entstehen, etwa für Wärmenetze oder für dezentrale Wärmeversorgung.
Im März 2026 hat der Berliner Senat den gesamtstädtischen Wärmeplan beraten. Der Plan unterscheidet Ausbaugebiete, dezentrale Gebiete und Prüfgebiete. In Ausbaugebieten kann ein bestehendes oder geplantes Wärmenetz Orientierung geben; in dezentralen Gebieten stehen eher individuelle Lösungen wie Wärmepumpen im Vordergrund; in Prüfgebieten sind weitere Analysen nötig.
In Berlin entscheidet nicht nur der Heizkeller über die richtige Lösung, sondern auch die Straße, der Block und die Frage, ob dort ein Wärmenetz realistisch ist.
Für Eigentümer von Einfamilienhäusern in lockerer Bebauung kann die Lage anders aussehen als für Eigentümer eines Zweifamilienhauses in einem dichter bebauten Quartier. In manchen Bereichen wird Fernwärme perspektivisch plausibler sein, in anderen wird die dezentrale Lösung wahrscheinlicher. Das neue Heizungsgesetz ändert daran wenig: Die lokale Infrastruktur bleibt ein zentraler Faktor.
Fernwärme oder eigene Lösung?
Wenn Dein Haus in einem möglichen Wärmenetz-Ausbaugebiet liegt, kann Abwarten unter Umständen sinnvoll sein – aber nicht blind. Du brauchst dann eine Vorstellung davon, wie alt Deine bestehende Heizung ist, wie lange sie realistisch noch läuft und ob eine Übergangslösung möglich wäre.
Liegt Dein Haus eher in einem dezentralen Gebiet, ist die Frage anders: Dann geht es weniger darum, ob irgendwann ein Wärmenetz kommt, sondern wie das Gebäude selbst fit wird. Gebäudehülle, Heizkörper, Vorlauftemperatur, Dachflächen, Stromanschluss, Keller- oder Außenflächen für Technik werden wichtiger.
Die Wärmeplanung ersetzt keine individuelle Gebäudeanalyse. Sie gibt Richtung. Die eigentliche Entscheidung fällt am Objekt.
Die Gasheizung bleibt möglich
Viele Eigentümer suchen im Kern nach einer einfachen Antwort: Kann ich in Berlin wieder eine Gasheizung einbauen?
Nach dem Kabinettsentwurf: Ja, Gas- und Ölheizungen sollen grundsätzlich wieder möglich sein. Aber diese Antwort ist nur die halbe Wahrheit. Wer eine Gasheizung in Berlin einbauen möchte, muss die späteren Brennstoffanforderungen, den CO₂-Preis, mögliche Netzentgelte, die lokale Wärmeplanung und den Vermietungsstatus mitdenken.
Gerade bei Einfamilienhäusern kann der kurzfristige Impuls verständlich sein: Die alte Therme funktioniert nicht mehr, die Handwerkerlösung liegt auf dem Tisch, die Investition erscheint überschaubar. Bei einem älteren unsanierten Gebäude kann eine Wärmepumpe ohne flankierende Maßnahmen technisch oder wirtschaftlich anspruchsvoll sein.
Trotzdem sollte die neue Gasheizung nicht als „sichere Rückkehr zur alten Normalität“ verstanden werden. Sie kann eine Übergangslösung sein. Sie kann in manchen Einzelfällen pragmatisch sein. Sie kann aber auch zur teuren Pfadentscheidung werden, wenn Brennstoffpreise, Netzentgelte oder spätere Anforderungen ungünstig laufen.
Möglich ist nicht sinnvoll
Das Umweltbundesamt weist beim Thema Wasserstoff darauf hin, dass Wasserstoff im Gebäudebestand technisch denkbar ist, aber brennstofffreie Alternativen wie Umweltwärme, Solarthermie, Geothermie und Abwärme mehr fossile Brennstoffe ersetzen und energieeffizienter sind. Für das Heizen mit Wasserstoff oder synthetischem Methan wird deutlich mehr erneuerbare Energie benötigt als für Wärmepumpen.
Das ist keine pauschale Empfehlung für jedes einzelne Haus. Aber es ist eine wichtige Leitplanke: Je stärker eine Lösung auf knappe oder teure grüne Brennstoffe angewiesen ist, desto genauer muss gerechnet werden.
Die Frage lautet nicht: Darf ich Gas noch einbauen? Die bessere Frage lautet: Will ich mein Haus für die nächsten 15 bis 20 Jahre an diese Kostenlogik binden?
Für den Marktwert kann das relevant werden. Käufer achten bei Ein- und Zweifamilienhäusern zunehmend auf Energieausweis, Modernisierungsbedarf, absehbare Investitionen und laufende Kosten. Eine formal zulässige Heizung kann bei der Vermarktung trotzdem ein Einwand sein, wenn sie den Eindruck vermittelt: Hier kommt bald die nächste große Baustelle.
Zweifamilienhäuser genau prüfen
Bei Zweifamilienhäusern wird die Sache empfindlicher, sobald eine Einheit vermietet ist. Dann geht es nicht nur um Deine eigenen Heizkosten, sondern auch um Nebenkosten, Umlagefragen und die Wahrnehmung durch Mieter.
Der Kabinettsentwurf sieht laut BMWSB zum Schutz von Mietern eine hälftige Kostenaufteilung vor, wenn bei neu eingebauten Heizungen Gas, Heizöl oder Flüssiggas genutzt wird. Ab 2028 sollen bei solchen neuen Heizungen CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden; ab 2029 soll dies für bestimmte Preisbestandteile der biogenen Brennstoffe der Bio-Treppe hinzukommen.
Für Eigentümer eines selbstgenutzten Einfamilienhauses ist das weniger relevant. Für ein Zweifamilienhaus mit vermieteter Einheit kann es die Wirtschaftlichkeitsrechnung spürbar verändern. Eine vermeintlich günstige fossile Heizung kann dann nicht mehr einfach über laufende Kosten vollständig beim Mieter landen.
Das ist politisch gewollt: Wer über die Heiztechnik entscheidet, soll Kostenrisiken nicht vollständig an Menschen weitergeben können, die diese Entscheidung nicht treffen. Für Eigentümer bedeutet es: Die Investitionsentscheidung und die Betriebskostenrechnung rücken näher zusammen.
Jetzt richtig prüfen
Die schlechteste Reaktion auf das neue Heizungsgesetz wäre Panik. Die zweitschlechteste wäre selbstzufriedenes Abwarten.
Eigentümer sollten jetzt nicht reflexartig eine neue Heizung bestellen, nur weil die Regeln gelockert werden sollen. Genauso wenig ist es sinnvoll, jedes Thema aufzuschieben, bis alle politischen Details endgültig sortiert sind. Gerade ältere Heizungen fallen selten zu einem perfekten Zeitpunkt aus.
Sinnvoll ist eine nüchterne Bestandsaufnahme:
- Wie alt ist die bestehende Heizung?
- Wie hoch ist der reale Verbrauch der letzten Jahre?
- Welche Vorlauftemperaturen braucht das Haus?
- Ist ein Wärmenetz in der Lage realistisch oder eher nicht?
- Gibt es Sanierungsmaßnahmen, die unabhängig von der Heizungsfrage sinnvoll sind?
- Wird das Haus selbst genutzt, teilweise vermietet oder mittelfristig verkauft?
- Wie stark würde eine energetische Schwäche den Marktwert beeinflussen?
Diese Fragen klingen unspektakulär. Genau darin liegt ihr Wert. Sie holen die Debatte aus dem politischen Schlagabtausch zurück an den Ort, an dem entschieden wird: ins konkrete Berliner Haus.
Fazit
Das neue Heizungsgesetz bringt Berliner Eigentümern voraussichtlich mehr formale Wahlfreiheit, aber keine einfache Standardlösung. Wer jetzt nur fragt, ob Gas wieder erlaubt ist, denkt zu kurz. Entscheidend ist, ob die Heizungsentscheidung zum Gebäude, zur Berliner Wärmeplanung, zum Vermietungsstatus und zur langfristigen Marktwertstrategie passt. Für viele Eigentümer lohnt deshalb eine ruhige, objektbezogene Prüfung, bevor aus politischer Entlastung eine teure Fehlentscheidung wird. Eine Marktwertanalyse kann sinnvoll sein, wenn ohnehin die Frage im Raum steht, ob Modernisieren, Halten oder Verkaufen die bessere Strategie ist.
FAQ
Nach dem Kabinettsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz sollen Gasheizungen wieder leichter möglich sein. Der Entwurf ist Stand 16. Mai 2026 aber noch nicht endgültig abgeschlossen. Außerdem sollen ab 2029 stufenweise Anforderungen an klimafreundlichere Brennstoffanteile greifen.
Die Bio-Treppe ist eine geplante Stufenregelung für bestimmte neue Gas- und Ölheizungen. Nach dem Entwurf sollen ab 2029 zunächst 10 Prozent klimafreundlichere Brennstoffe eingesetzt werden, später 15 Prozent, 30 Prozent und ab 2040 schließlich 60 Prozent.
Nein. Es kann kurzfristig mehr Spielraum schaffen, aber die langfristigen Fragen bleiben: Brennstoffkosten, CO₂-Kosten, Netzentgelte, Förderbedingungen, Berliner Wärmeplanung und spätere gesetzliche Nachsteuerung.
Berlin ordnet im Wärmeplan Gebiete nach wahrscheinlicher Wärmeversorgung ein, etwa Ausbaugebiete für Wärmenetze, dezentrale Gebiete und Prüfgebiete. Für Eigentümer ist das wichtig, weil die beste Heizlösung stark davon abhängt, ob ein Wärmenetz realistisch ist oder ob das Gebäude eine eigene Lösung braucht.
Das hängt vom Zustand der Anlage und vom Gebäude ab. Wenn die Heizung noch zuverlässig läuft, kann eine strukturierte Prüfung sinnvoller sein als ein schneller Austausch. Wenn ein Defekt absehbar ist, solltest Du technische Optionen, Förderfähigkeit und Berliner Wärmeplanung frühzeitig zusammen betrachten.
Quellen
- Bundeskabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz — Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen — 13.05.2026 — Zentrale Quelle für Kabinettsentwurf, Bio-Treppe, 65-Prozent-Regel, Förderung und geplante Kostenaufteilung.
- Alltagstauglicher Klimaschutz mit Gebäudemodernisierungsgesetz — Bundesregierung — 13.05.2026 — Offizielle Einordnung des Kabinettsbeschlusses und der politischen Zielsetzung der Reform.
- Gesamtstädtische Wärmeplanung für das Land Berlin — Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt — Stand 2026 — Grundlage für den Berliner Kontext, Eignungsgebiete und Wärmekataster.
- Wärmewende in Berlin: Senat berät gesamtstädtischen Wärmeplan — Land Berlin/Senatskanzlei — 24.03.2026 — Quelle für Gebietstypen, Berliner Wärmeplan und Frist bis 30.06.2026.
- Gebäudeenergiegesetz, § 71 — Gesetze im Internet/Bundesministerium der Justiz — aktueller Rechtsstand — Referenz für die bisherige 65-Prozent-Anforderung im geltenden GEG.
- Wachsender Bedarf nach Biomethan im Gebäudebereich? — Deutsche Energie-Agentur — 27.08.2024 — Fachliche Einordnung zu Biomethanproduktion, möglichem Bedarf und Rolle im Gebäudesektor.
- Wasserstoff – Schlüssel im künftigen Energiesystem — Umweltbundesamt — zuletzt aktualisiert am 03.04.2024 — Fachquelle zur Effizienz von Wasserstoff im Gebäudebereich im Vergleich zu direkten erneuerbaren Lösungen.
- Bundes-Klimaschutzgesetz, § 3 — Gesetze im Internet/Bundesministerium der Justiz — aktueller Rechtsstand — Referenz für das Ziel der Netto-Treibhausgasneutralität bis 2045.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Energie- oder Förderberatung. Gesetzeslage, Förderbedingungen und technische Eignung sollten vor einer Entscheidung individuell geprüft werden.
