Kurzfazit
✅ Gewinnabsicht reicht nicht: Untervermietung nach § 553 BGB darf nicht zur „Miet-Arbitrage“ werden.
✅ Kosten statt Marktpreis: Erlaubt ist typischerweise nur, was die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters deckt – nicht mehr.
✅ Mehr Klarheit für Vermieter: Du kannst bei Anfragen konkrete Angaben (Dauer, Person, Miethöhe, Kalkulation) verlangen, bevor du entscheidest.
✅ Berlin-Faktor Zweckentfremdung: Bei rechtswidriger Kurzzeitvermietung drohen in Berlin teils Bußgelder bis 500.000 € – das Risiko betrifft auch Eigentümer.
Einleitung
Untervermietung ist in Berlin Alltag: Auslandssemester, Trennung, neue Partnerschaft, finanzielle Engpässe – vieles kann ein „berechtigtes Interesse“ sein. Gleichzeitig hat sich in angespannten Märkten ein anderes Modell entwickelt: Mieter mieten günstig und vermieten teurer weiter. Diese Differenz – oft befeuert durch „Wohnen auf Zeit“ und Plattformen wie Airbnb – war für Eigentümer schwer greifbar, weil § 553 BGB dem Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis geben kann.
Der Bundesgerichtshof hat am 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) jetzt deutlich gemacht: Untervermietung ist kein Instrument zur Gewinnerzielung, wenn der Mieter sich dabei auf § 553 BGB stützt. Für Berliner Eigentümer ist das wichtig, weil hier die Nachfrage hoch ist – und Fehlentwicklungen schnell teuer werden können.
Das BGH-Urteil
Der Kern ist einfach: Wenn ein Mieter die Untervermietung vor allem nutzt, um mehr Geld einzunehmen als er selbst an wohnungsbezogenen Kosten trägt, fällt das aus dem Schutzbereich des § 553 BGB heraus.
Wichtig: Das Urteil sagt nicht „Untervermietung ist schwierig“. Es sagt: Untervermietung ja – aber nicht als Geschäftsmodell. Damit wird eine Grenze gezogen zwischen legitimer Entlastung (Kosten teilen) und systematischer Gewinnerzielung.
Für Vermieter bedeutet das vor allem: Untervermietungsanfragen müssen nicht mehr „im Nebel“ entschieden werden. Du kannst sachlich prüfen, ob die geforderte Untermiete noch kostendeckend ist – oder bereits Gewinn darstellt.
Der Berlin-Check
Berlin ist ein Markt, in dem „Wohnen auf Zeit“ und möblierte Vermietung schnell sehr hohe Monatsmieten erreichen können. Genau hier entstehen die Konflikte: Der Mieter beruft sich auf „berechtigtes Interesse“, die Untermiete orientiert sich aber am Markt – und nicht an seinen Kosten.
Das Urteil stärkt deine Position in zwei typischen Situationen:
1. Hohe Untermiete bei angeblicher Kostenteilung.
2. Kurzzeit-/Wechselvermietung, die nach außen wie Untervermietung aussieht, aber wirtschaftlich wie ein Nebenjob läuft.
Und noch ein Berliner Sonderthema: Zweckentfremdungsrecht. Wenn Wohnraum ohne erforderliche Genehmigungen als Ferienwohnung oder dauerhaft an Touristen genutzt wird, drohen in Berlin Bußgelder bis zu 500.000 €. Das betrifft zwar primär den Handelnden – kann aber für Eigentümer schnell ein massives Problem werden, wenn die Wohnung „auffällig“ wird (Nachbarn, Hausverwaltung, Bezirksamt).
Gewinn ist kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass der Anspruch auf Gestattung nicht dazu dienen darf, Einnahmen über die Deckung eigener wohnungsbezogener Aufwendungen hinaus zu erzielen. In Städten mit hohem Druck wie Berlin begrenzt das Urteil Modelle, bei denen Mieter durch „Weitervermietung zum Marktpreis“ systematisch profitieren.
Zulässige Kosten im Blick
Der BGH fokussiert auf wohnungsbezogene Aufwendungen als Leitplanke. Für die Praxis heißt das: Die Untermiete sollte plausibel aus Kosten abgeleitet sein – nicht aus dem, was der Markt hergibt.
Typische Bausteine (je nach Einzelfall):
- Anteilige Nettokaltmiete aus dem Hauptmietvertrag.
- Betriebskosten (Vorauszahlung/Pauschale) anteilig.
- Nachvollziehbare Zusatzkosten, wenn der Untermieter sie tatsächlich mitnutzt (z. B. Strom/Internet), idealerweise mit transparenter Aufteilung.
- Möblierung: Hier wird es heikel. Ein Zuschlag kann plausibel sein, aber er sollte sich am Zeitwert/Abnutzung orientieren – nicht als „Tarif-Trick“ dienen.
Was du als Eigentümer daraus mitnehmen kannst: Wenn der Mieter keine nachvollziehbare Kostenlogik liefert oder die Zahlen offensichtlich „Marktniveau“ abbilden, ist das ein Warnsignal.
Dein Prüf-Leitfaden
In der Praxis hilft ein klarer, wiederholbarer Ablauf. Das reduziert Streit – und ist im Zweifel dokumentationsstark.
- Anfrage strukturieren statt diskutieren
- Bitte um konkrete Angaben: Wer zieht ein? Für welchen Zeitraum? Welche Räume? Welche Miethöhe? Wie setzt sie sich zusammen?
- Plausibilität statt Detektivarbeit
- Du musst nicht jeden Euro beweisen. Aber du kannst eine schlüssige Herleitung verlangen, bevor du zustimmst.
- Schriftlichkeit & Bedingungen
- Wenn du zustimmst, dann am besten schriftlich, zeitlich befristet und mit klaren Eckpunkten (Person, Zeitraum, Räume). Bei Bedarf kann auch ein Zuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB relevant sein – das ist aber typischerweise stark einzelfallabhängig.
- Bei Verstößen: nicht zu lange laufen lassen
- Eigenmächtige Untervermietung (ohne Erlaubnis) ist ein eigenes Problemfeld. Das Urteil erhöht hier den Druck, weil „Gewinnmodell“ nicht mehr als „nachträgliches berechtigtes Interesse“ umetikettiert werden soll.
Untervermietung anfragen – diese 5 Punkte solltest du haben:
📌
- Person/Identität des Untermieters
- Zeitraum + Räume (Teil der Wohnung?)
- Untermietvertrag bzw. Eckdaten
- Miethöhe mit Aufschlüsselung (Kostenlogik)
- Hinweis zur Nutzung (Wohnen vs. kurzfristige Gästewechsel)
Aus meiner Sicht bringt das Urteil vor allem eins: Prüfbarkeit. In Berlin waren viele Fälle nicht „Untervermietung ja/nein“, sondern „Kosten teilen oder Geschäftsmodell?“.
FAQ
Darf ein Mieter bei Untervermietung überhaupt einen Aufschlag nehmen?
Häufig ja – aber typischerweise nur, soweit er damit eigene wohnungsbezogene Aufwendungen deckt; „Marktpreis“ als Maßstab ist nach dem BGH-Ansatz kritisch.
Muss ich als Vermieter Untervermietung immer erlauben?
Nein. § 553 BGB setzt u. a. ein berechtigtes Interesse und eine Teilüberlassung voraus und es gibt Ablehnungsgründe je nach Einzelfall.
Welche Rolle spielt Berlin beim Thema Kurzzeitvermietung?
Berlin hat strenge Regeln zur Zweckentfremdung; Verstöße können im Bußgeldrahmen sehr teuer werden.
Quellen
- Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum (VIII ZR 228/23) – Bundesgerichtshof – 28.01.2026
- § 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte – Bundesministerium der Justiz (Gesetze im Internet) – laufende Fassung
- Zweckentfremdung von Wohnraum (Bußgeldrahmen bis 500.000 €) – Berlin.de (Bezirksamt Mitte) – Stand: Online-Abruf 2026
- Einordnung/Anwendung in der Verwaltungspraxis – Haufe Immobilien – 2026
- Vermieterperspektive zur Kündigung bei gewinnbringender Untervermietung – Haus & Grund – 2026
